Vous avez opté pour de l'achat neuf sur plan ! Vous avez craqué après la suite de la visite d'un appartement ou d'un pavillon témoin proposé par un promoteur immobilier.
Il s'agit d'une vente en l'état futur ou VEFA. Si vous ne voulez pas vous retrouver dans une situation inextricable financièrement (payer un loyer tout en payant en même temps les mensualités d'un bien immobilier dont vous n'avez pas la jouissance !) dans le cas où la livraison n'est pas conforme à l'engagement de délai, vous avez intérêt à inclure une clause de pénalités de retard dans votre commande.
Réglementation
" La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoir de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux."
(Article 1601-3 du Code Civil).
La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les
Articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements en village », ou des copropriétés horizontales).
Contrat de réservation
Il s'agit du contrat préliminaire par lequel un acheteur réserve l'achat éventuel d'un logement à un constructeur/ promoteur (le vendeur) en lui fournissant un dépôt de garantie.
Mentions obligatoires du contrat
(doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente) :
- la surface habitable approximative qui sera recalculée d'une façon précise une fois la construction réalisée,
- le nombre de pièces principales,
- l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements,
- la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement,
- la qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue,
- le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision,
- la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu,
- s'il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur),
- les conditions légales relatives au dépôt de garantie (
articles R 261-28 à R 261-30 du Code de la construction et de l'habitation ).
Droits de l'acheteur (du réservant)
- le droit de modifier le contrat,
- la possibilité de se rétracter durant un délai de 7 jours (à dater de la réception du contrat de réservation qui vous aura été envoyé en recommandé avec AR).
Dépôt de garantie
Montant
- si le délai de la vente est inférieur à un an : le montant doit être inférieur ou égal à 5% du prix définitif prévu.
- si le délai de la vente est compris entre 1 et 2 ans : il doit être inférieur à 2% du prix définitif prévu.
- au-delà : aucun dépôt n'est exigé.
Restitution du dépôt de garantie
- vente non réalisée (initiative du vendeur)...si c'est le réservataire qui refuse de signer l'acte définitif, sans motif légitime (cf. suite), il perd son dépôt de garantie,
- prix de vente excédant de 5 % le prix prévisionnel,
- non obtention du prêt nécessaire à l'achat, ou montant inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement,
- non réalisation des équipements prévus,
- réduction de 10 % de la valeur du logement.
Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de 3 mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée.
Il est intégral, sans retenue ni pénalité.
Contrat de vente définitif
Ce deuxième contrat est conclu une fois le programme de construction déterminé, lorsque la construction peut commencer. Le texte du projet d'acte de vente doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature. A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de l'acquéreur.
Mentions obligatoires
Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et doit contenir :
- la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue,
- le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle,
- le délai de livraison,
- la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
Échéancier de paiement d'une construction neuve
(Cas d'une construction individuelle) Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris :
- 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées,
- 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses),
- 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Montant des pénalités de retard livraison
En matière de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (
art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (
art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure. Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours.
Cas particuliers n'engageant pas la responsabilité du promoteur
- si le retard est du à des intempéries,
- si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail,
- si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés.
Conseil
Inscrivez dans le contrat une date de livraison, plutôt qu'un délai. Ainsi, la clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d'aboutir.
Retard de paiement de l'acquéreur
Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser. Le montant des intérêts étant faible, le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnité forfaitaire qui ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial.
Une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acquéreur. Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux, l'acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.
Défaut et/ou vices de construction
Défaut de conformité
Lorsque les installations prévues ne sont pas effectives ou d'une qualité moindre que celles prévues. Dans ce cas, la loi donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu'à ce que le vendeur ait résolu le problème.
Vice de construction
Lorsque des défauts visibles sont détectés lors de la remise des clès. Ces défauts constatés par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents. L'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour découvrir d'éventuels dommages à partir du moment de la livraison (à signaler au vendeur par lettre recommandée avec AR). Mais cette garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices de conformité, dysfonctionnements).
Conseil
Il n'est pas inutle de faire appel à un professionnel pour recenser avec lui les éventuels problèmes constatés. Si l'acheteur n'obtient pas satisfaction, il dispose d'un délai d'un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.
